Casus
In 1996 heeft Sopron als projectontwikkelaar een drietal woningen gerealiseerd. Paulussen heeft een van die woningen door middel van een koop-/aanneemovereenkomst in eigendom verkregen. Het perceel waarop deze drie woningen werden gebouwd behoorde oorspronkelijk in zijn geheel toe aan Paulussen. Die heeft dat hele perceel verkocht en geleverd aan Sopron, die op haar beurt het voor de bouw van de woning van Paulussen bestemde kavel weer aan hem heeft terug verkocht en geleverd. Verder betaalde Sopron de aanneemsom van de woning van Paulussen. In de notariële akte, waarin een en ander is vastgelegd, is onder meer bepaald, dat partijen elkaar over en weer de volle en onvoorwaardelijke grondeigendom moesten leveren, dus niet bezwaard met onder meer kwalitatieve verplichtingen of (andere) beperkte rechten, behoudens eventuele erfdienstbaarheden. Er was noch is enige erfdienstbaarheid gevestigd of tot stand gekomen, krachtens welke Paulussen op zijn nieuwe kavelperceel enig rioolwerk ten behoeve van de belendende kavelpercelen heeft te dulden. Bij de uitvoering van de bouw van genoemde drie woningen zijn de riolen daarvan niet afzonderlijk naar het hoofdriool geleid. Deze riolen komen uiteindelijk samen in een op het nieuwe kavelperceel van Paulussen gelegen put. Van daar uit loopt één rioolbuis door naar het hoofdriool. Nadat Paulussen tijdens de bouw had laten weten niet akkoord te gaan met de toen voorgenomen aanleg van het riool van de buren, is dat zodanig verlegd, dat de gezamenlijke rioolbuis zo dicht mogelijk langs de bestaande nutsvoorzieningen loopt. Verder werd die rioolbuis bij de erfgrenzen voorzien van ontstoppingsputten, om onnodig graafwerk te voorkomen bij mogelijke verstoppingen. Met die extra voorzieningen is Paulussen op zichzelf wel akkoord gegaan. Paulussen vordert kort gezegd dat Sopron bewerkstelligt, dat de twee naast zijn huis gelegen huizen de beschikking krijgen over een zelfstandige aansluiting op het hoofdriool.
Essentie
Hoewel Sopron op zichzelf geen deel heeft aan de hiervoor bedoelde verhouding tussen Paulussen en zijn buren, betekent dit nog niet dat zij in deze geheel vrijuit gaat. Ik ben het namelijk met Paulussen eens, dat het aan Sopron is te wijten dat een en ander niet goed is geregeld. Het was aan Sopron als projectontwikkelaar geweest om de zaak juridisch dicht te timmeren, door de nodige erfdienstbaarheden te (doen) vestigen. Dat is bij projecten als de onderhavige, waarin het realiseren van afzonderlijke aansluitingen op het hoofdriool op bezwaren stuit, ook volstrekt gebruikelijk. Paulussen maakt zich terecht zorgen over de vraag wie er nu moet opdraaien voor de kosten en verdere schade bij verstoppingen.
Bij een mogelijke verkoop van zijn huis zal Paulussen bovendien melding moeten maken van de thans bestaande, juridisch niet gedekte situatie. Dat zou adspirant kopers mogelijk kunnen afschrikken.
Het komt mij dan ook voor, dat Paulussen niet méér van Sopron kan verwachten, dan dat zij de kosten betaalt van het alsnog vestigen van de nodige erfdienstbaarheden, waarover Paulussen alsdan met zijn buren in onderhandeling moet treden. Die buren zullen daaraan naar ik aanneem zeker willen meewerken, al was het maar omdat ook zij groot belang hebben bij het legaliseren van de bestaande toestand. In het onvoorstelbare geval dat zij dat niet zouden willen heeft Paulussen uiteraard een sterk machtsmiddel, doordat hij in beginsel geen genoegen hoeft te nemen met deze niet door het recht gedekte inbreuk op zijn eigendomsrecht.
